La majorité des propriétaires pensent que la location saisonnière = zéro TVA, zéro contrainte fiscale.
C’est faux.
Et c’est une erreur qui peut coûter des dizaines de milliers d’euros, voire entraîner une requalification par l’administration fiscale.
En réalité, le terme « location saisonnière » n’existe pas juridiquement.
Ce qui existe, c’est la location meublée — et à l’intérieur de ce cadre, trois sous-régimes totalement différents :
- Location meublée longue durée
- Location meublée courte durée (max 90 jours)
- Parahôtellerie (assimilée à l’hôtellerie)
Le problème :
beaucoup de propriétaires basculent en parahôtellerie sans le savoir… et donc deviennent soumis à TVA, et doivent remplir de nouvelles obligations administratives et fiscales : comptabilité commerciale et impôt société, immatriculation en société commerciale.
1-Location meublée courte durée ≠ Parahôtellerie
La frontière est simple :
Vous devenez parahôtelier quand vous fournissez 3 services sur 4.
Ces services sont listés par l’administration fiscale :
-Accueil de la clientèle (personnalisé ou non)
-Fourniture du linge de maison
-Fourniture du petit-déjeuner
-Service de nettoyage
3/4 = Parahôtellerie = activité commerciale = TVA.
Même si vous ne faites pas “comme un hôtel”.
Même si vous ne faites pas le ménage régulièrement.
Le piège du nettoyage
Beaucoup se disent :
“Je ne fais le ménage qu’en fin de séjour, donc ça ne compte pas.”
Faux.
Si vous êtes capables d’assurer un ménage régulier — même sur demande — l’administration considère que vous RENTREZ dans le champ de la parahôtellerie.
Si vous affichez que vous pouvez proposer un nettoyage durant le séjour, c’est terminé : vous êtes assimilé à un hôtel.
Concrètement, du moment où vous faites le ménage en fin de séjour, l’administration fiscale peut facilement interpréer que vous êtes en capacité à fournir le service également pendant le séjour. Cela suffit à vous faire basculer dans le champs d’application de la para-hôtellerie.
Le piège du linge
Même si le linge, blanchisserie est sous-traité :
-draps inclus
-serviettes incluses
-lits faits à l’arrivée
Critère validé
Vous pouvez ne pas offrir le petit-déjeuner…
Mais si vous cochez 3 services sur les 4, vous êtes parahôtelier.
Donc quand vous faites :
– accueil même via boite à clé
– fourniture du linge de maison
– nettoyage même fin de séjour
vous pouvez très facilement être qualifié en para-hôtelerie
2-La notion de concurrence directe avec l’hôtellerie
Même si vous pensez être “simple loueur saisonnier”, l’administration vérifie :
Êtes-vous en concurrence avec les hôtels du secteur ?
À La Réunion, c’est quasiment toujours le cas :
- Saint-Gilles
- Saint-Leu
- Ermitage
- Saint-Pierre
Villa, piscine, accueil, linge, ménage fin séjour → vous êtes en hôtel déguisé.
Donc : Requalification quasi automatique.
3. Conséquences fiscales immédiates
Si vous êtes parahôtelier :
-TVA applicable sur les nuitées et services
-Obligation de société commerciale (RCS)
-Expert-comptable obligatoire
-Comptabilité complète
-Bilan annuel
-Impôt sur les sociétés
-Enregistrement en tant que société au registre des commerces
Et ça, beaucoup de propriétaires ne le découvrent qu’au premier contrôle.
4. L’impact réel sur vos revenus
Cas simple :
Vous louez 100€/nuit.
Sans TVA → 100€ net.
Vous devenez parahôtelier → application de TVA réduite 2,1% à la réunion (comme l’hôtellerie).
100€ → 97,9€ net
Votre prix de marché ne bouge pas.
Votre rentabilité diminue.
Pourquoi ?
Parce que la psychologie du client a un plafond :
Vous n’augmentez pas vos tarifs juste parce que vous êtes soumis à TVA.
Résultat :
Votre revenu chute, sans que votre prix augmente.
5. Services annexes = TVA quoi qu’il arrive
Même si vous restez en location meublée courte durée, les services :
location de voiture
paniers petit-déjeuner
expériences
nettoyage intermédiaire
massages
transferts sont soumis à TVA AU TAUX CLASSIQUE car ce ne sont pas des nuitées, mais des prestations de service.
6. Le modèle qui évite tout ça : l’exploitation parahôtelière déléguée
Pour éviter que le propriétaire :
devienne commerçant
soit soumis à la TVA
gère un bilan
assume un expert-comptable
affronte l’administration
Keylodge prend l’exploitation.
Signature : Contrat d’exploitation + Convention d’occupation.
Le propriétaire :
reste en location meublée longue durée
perçoit des loyers
ne gère ni TVA, ni société, ni fiscalité commerciale
Keylodge :
exploite
facture
assume TVA
assume obligations para-hôtelières
met en place housekeeping, accueil, RM, maintenance
En bonus, cela vous couvre des évolutions fiscales et des règlementation de la location courte durée, qui est sous le viseur et vous permet de bénéficier des avantages fiscaux du meublé standard. Plus sécure pour vous !
À retenir avec le modèle Keylodge
Vous sortez du statut de “prestataire hôtelier”,
vous redevenez “propriétaire loueur meublé résidentiel”.
Vous restez :
- LMNP
- LMP
- BIC réel simplifié
- sans structure commerciale
- sans immobilisation juridique lourde
La fiscalité redevient maîtrisable.
